Mantenimiento de aires acondicionados: errores comunes y prevención en Costa Rica
En edificios corporativos, condominios con áreas comunes y locales comerciales, el aire acondicionado ya no es solo comodidad. Es productividad, conservación de equipos, experiencia del usuario y, en muchos casos, control de humedad. En Costa Rica, donde la humedad ambiental es alta gran parte del año, un sistema HVAC mal mantenido se convierte rápidamente en un problema: malos olores, moho, goteos, quejas recurrentes y facturas eléctricas que suben sin explicación.
El reto es que muchos inmuebles operan el aire acondicionado de forma reactiva: se llama al técnico cuando ya hay fuga, cuando el equipo no enfría o cuando el olor se vuelve imposible de ignorar. Ese enfoque es más caro y más disruptivo que un plan preventivo.
Esta guía aborda un problema muy común y específico en el país: equipos que “enfrían”, pero están sucios, drenando mal y consumiendo de más. Verá cuáles son los errores típicos y cómo implementar un sistema de mantenimiento de aires acondicionados con criterios claros para edificios y condominios.
Por qué el aire acondicionado se vuelve un problema “silencioso”
El aire acondicionado puede seguir funcionando aunque esté en mal estado. Eso engaña a la administración: “todavía enfría”. Pero internamente el equipo:
Se esfuerza más para alcanzar la misma temperatura.
Acumula humedad y suciedad en serpentines.
Desarrolla biofilm y moho en bandejas y drenajes.
Genera condensación y goteos que dañan cielos rasos o paredes.
Aumenta el riesgo de fallas en momentos de mayor uso.
En Costa Rica, esto se agrava por la temporada lluviosa, cuando la humedad ambiental facilita la proliferación de hongos y bacterias en áreas húmedas del equipo.
Error 1: limpiar solo filtros y creer que eso es mantenimiento
Este es el error más común. Limpiar filtros es importante, pero no es suficiente. Cuando solo se limpian filtros, se deja intacto lo que realmente genera problemas:
Serpentines sucios (evaporador y, en algunos casos, condensador).
Bandejas de condensado con biofilm.
Drenajes parcialmente obstruidos.
Ventiladores con acumulación de polvo.
Resultado típico: el equipo enfría “algo”, pero huele mal, gotea o consume de más.
Error 2: no revisar drenajes hasta que aparece el goteo
El drenaje de condensado es un punto crítico. Con humedad, el drenaje acumula lama y obstrucciones. En edificios, el goteo puede afectar:
Cielos rasos y luminarias.
Paredes con pintura y acabados.
Alfombras en oficinas.
Equipos eléctricos cercanos.
Además, un goteo es un síntoma tardío: la obstrucción viene de antes. Por eso el drenaje debe revisarse como parte del plan preventivo.
(H2) Mantenimiento de aires acondicionados: checklist preventivo para edificios
Un mantenimiento preventivo real combina limpieza técnica, verificación operativa y registro. Sin entrar en marcas o modelos, un checklist práctico incluye:
Limpieza o cambio de filtros (según uso y condición).
Limpieza de serpentín (evaporador) con método adecuado.
Limpieza de bandeja de condensado y control de biofilm.
Revisión y limpieza de drenaje (flujo libre, sin obstrucciones).
Revisión de ventilador y aspas (polvo, balance, ruido).
Verificación de operación: temperatura de salida, ciclos, ruidos anómalos.
Revisión de unidad exterior (cuando aplique): limpieza básica de aletas y entorno.
Registro del servicio: fecha, hallazgos, acciones y recomendaciones.
Este checklist reduce olores, goteos y mejora eficiencia.
Error 3: operar con temperaturas extremas y sin control de hábitos
Un error operativo frecuente es poner temperaturas muy bajas “para que enfríe rápido”. En climas húmedos, esto puede aumentar condensación y carga del equipo.
Buenas prácticas:
Mantener rangos de temperatura razonables para ocupación.
Evitar encendidos y apagados constantes sin criterio.
Mantener puertas/ventanas cerradas en áreas climatizadas.
Revisar sellos básicos en áreas con pérdida de aire.
La administración no necesita volverse técnica, pero sí establecer hábitos mínimos para que el equipo no trabaje forzado.
Error 4: no considerar la humedad como parte del problema
En Costa Rica, el confort no es solo temperatura. Es humedad. Un aire acondicionado sucio y con drenaje deficiente no controla bien la humedad, y eso se manifiesta como:
Sensación de “bochorno” aunque esté frío.
Olor a humedad persistente.
Aparición de moho en esquinas o cielos rasos.
Materiales que se deterioran (madera, textiles, paredes).
Por eso, el mantenimiento se debe enfocar tanto en limpieza como en drenajes y control de condensación.
Frecuencia recomendada según tipo de uso
La frecuencia ideal depende del uso, pero como guía práctica para administración de propiedades:
Oficinas y áreas de uso diario: cada 3 a 4 meses (mínimo).
Áreas comunes de condominios (gimnasio, salón, lobby): cada 3 a 6 meses según uso.
Equipos de uso ocasional: cada 6 meses como base preventiva.
Unidades exteriores expuestas a polvo u hojas: revisiones más frecuentes de limpieza externa.
En temporada lluviosa, conviene reforzar revisión de drenajes, porque es cuando más se obstruyen.
Señales tempranas de que el equipo necesita mantenimiento inmediato
Estos síntomas justifican revisión sin esperar el calendario:
Olor a humedad o “a guardado” al encender.
Goteo, manchas en cielos rasos o paredes.
Enfría menos o tarda más en alcanzar la temperatura.
Ruido inusual (vibración, zumbido, golpeo).
Congelamiento del evaporador (escarcha visible).
Incremento notorio de consumo eléctrico asociado al uso del equipo.
Atender temprano evita daños en acabados y reduce el riesgo de falla total.
Coordinación en edificios: cómo hacer mantenimiento sin afectar operación
En edificios corporativos y condominios, el mantenimiento debe ejecutarse con orden:
Programar por zonas y horarios (para no afectar reuniones o tránsito).
Coordinar accesos para técnicos y equipos.
Proteger áreas (plásticos, control de goteo, limpieza final).
Mantener comunicación previa: qué se hará, cuánto dura, qué áreas se verán afectadas.
La percepción de profesionalismo no depende solo del resultado, también del manejo operativo.
Reportes: lo que la administración debe exigir
Para controlar costos y calidad, el reporte debe incluir:
Equipos intervenidos y ubicación.
Tareas realizadas (no solo “mantenimiento general”).
Hallazgos (filtros saturados, drenajes obstruidos, suciedad severa).
Recomendaciones por prioridad (alta, media, baja).
Próxima fecha sugerida de mantenimiento por equipo.
Con reportes, la administración deja de depender de “sensaciones” y puede planificar presupuesto.
Beneficios directos de un plan preventivo
Cuando el mantenimiento se vuelve sistemático, se nota en:
Menos malos olores y menos quejas.
Reducción de goteos y daños en acabados.
Mejor confort real (temperatura + humedad).
Mayor vida útil del equipo.
Menor consumo por operación más eficiente.
Menos emergencias y menos interrupciones.
En edificios comerciales, estos beneficios impactan productividad y experiencia del usuario; en condominios, mejoran convivencia y percepción de calidad.
Conclusión: en Costa Rica, el aire acondicionado se mantiene para controlar humedad
El mantenimiento de aires acondicionados en Costa Rica debe enfocarse en lo que realmente genera problemas: suciedad interna, drenajes y control de humedad. Limpiar filtros ayuda, pero no resuelve por sí solo olores, moho o consumo alto.
Un plan preventivo con checklist, frecuencia definida, coordinación y reportes convierte el HVAC en un sistema confiable y predecible, no en una fuente constante de quejas. Mabinsa puede coordinar este mantenimiento como parte de su enfoque integral de administración y conservación de propiedades, cuidando la operación diaria y el valor del inmueble.
